Comment donner un bien immobilier à vos enfants

Les questions de succession devraient occuper une partie importante de votre planification financière. Cela est surtout vrai pour les baby-boomers qui atteignent un âge vénérable et qui veulent transmettre leurs avoirs à leurs enfants. Nous allons discuter de la façon de transmettre un bien immobilier et prévoir la charge fiscale à payer. Prenez toutefois note que la première étape est de consulter votre planificateur financier. Également, c'est important de bien comprendre que dans la très grande majorité des cas, si vous faites un don à vos enfants de votre vivant ou à votre décès, l'impôt à payer est la même. Prenons un exemple qui peut s'appliquer à tout bien immobilier. Vous donnez votre 8 logements à vos 2 filles. Quels sont les impacts ?

1. Le donateur: ce don sera considéré comme ayant été vendu à sa juste valeur marchande.

L'impôt à payer sera le gain en capital, c'est-à-dire la différence entre le prix d'achat initial et cette juste valeur marchande.

2. Pour les 2 filles (ou la succession): cette juste valeur marchande devient alors le nouveau prix de base sur lequel les 2 filles calculeront leur futur gain en capital.

Au niveau fiscal, on considère qu’il n’y a pas de don, mais bien une vente à la juste valeur marchande. La juste valeur marchande ? Cette valeur doit être établie par un évaluateur agréé. C'est la seule valeur acceptée par les l'impôt ou les tribunaux. Nous avons déjà écrit des articles à ce sujet. Juste valeur marchande VS évaluation municipale ou pourquoi ne pas fier à l'évaluation municipale pour vos décisions d'affaire. Un article portant sur les bénéfices et raisons pour engager un évaluateur agréé et une comparaison sur l'évaluation de la valeur marchande d’une maison: qui embaucher?  

Une question importante à régler maintenant avec les 2 filles: qui paiera l'impôt ?

1. Le donateur est décédé: les 2 filles auront à payer l'impôt.

2. Le donateur est toujours vivant: c'est au donateur à payer l'impôt sur son gain en capital .. à moins d'entente contraire avec les 2 filles.

Illustrons le tout avec des chiffres: vous donnez votre 8 logements qui a une valeur marchande actuelle de 800 000 $ à vos filles. Le 8 logements a été acheté 10 ans plus tôt pour 500 000 $. Si vous le léguez aujourd'hui, un gain en capital de 300 000 $ (800 000 $ - 500 000 $) devra être déclaré. Comment peut-on réduire l'impôt à payer ? Encore une fois, nous vous recommandons de consulter votre planificateur financier à ce sujet. Quelques exemptions peuvent s'appliquer.  

Que peut faire le Groupe LPCA dans tout cela ? Nous pouvons dès maintenant vous fournir un rapport sur la valeur marchande actuelle du bien immobilier visé. Cette première étape est très importante. Si vous connaissez la valeur marchande de votre bien, vous pouvez calculer le gain en capital et obtenir ainsi l'impôt qui devra être acquitté. C'est toujours plus sage de prendre une décision d'affaire avec les bons chiffres en mains.